商（shāng）品房买卖指引（yǐn）
【导读：商品（pǐn）房买卖，属于老百姓（xìng）生活（huó）中的（de）大额交易，购房者应（yīng）选择规（guī）模大（dà）、信誉好的（de）开发商，必（bì）要（yào）时（shí）由（yóu）律师提供开发商（shāng）资信调查、合同审（shěn）查等法律服务，做好（hǎo）事前（qián）预防（fáng），避免受到（dào）损失。】
一、开发商的主体资格
查验五证：
1、土地使（shǐ）用权证。应（yīng）以出让方式（shì）取得，划（huá）拨土地和集体土地均不得进（jìn）行房地产开发。居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科（kē）技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐（lè）用地为40年；综合（hé）或者其他用地为50年。查验土地使用权有无查封、抵押（yā）的情况，如有抵押情形，根椐《物权法》一百（bǎi）八十二条，土地使用（yòng）权抵押，土地上房产（chǎn）应一并抵押，出现（xiàn）此种情形，可（kě）能导（dǎo）致购房（fáng）合同无效。
2、建设用地规划许可证（zhèng）。该证件（jiàn）是办理（lǐ）土（tǔ）地（dì）许可证的前提，开发（fā）用地（dì）的（de）实际用途、性质（zhì）、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地许可证载（zǎi）明的内容相符。
3、建设工程（chéng）规划许可证。开发商如果没有取（qǔ）得该证（zhèng）件，按照《城市（shì）规划法》，其开发项目是违（wéi）法的，将（jiāng）来无法取得房产证。城市（shì）规划部门有权（quán）责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违（wéi）法建筑（zhù）没收。
4、建设工程施工许可证（zhèng）。该证（zhèng）件是办理（lǐ）房屋产权证的必备要（yào）件，没有该证，购（gòu）房者根本无法取得产权证。
5、商品房预（yù）售许（xǔ）可证或（huò）者销售许（xǔ）可证。该证件是（shì）开发商（shāng）对外销（xiāo）售商品房合（hé）法（fǎ）证明文件，没有（yǒu）取得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注（zhù）意该证件载明（míng）的开发商与商品房（fáng）买卖合同的出卖人是否（fǒu）为同一个（gè）单位；(2)注意该证件是（shì）否包含所要购买的楼盘（pán）；(3)查验该证（zhèng）件（jiàn）是否存在转借（jiè）、冒（mào）用他（tā）人许可证的情（qíng）形。
【购房（fáng）者可以（yǐ）登录大连市国土资源和房屋（wū）局（jú）网（wǎng）站www.gtfwj.dl.cn进行查验（yàn）商品房预售许（xǔ）可（kě）证，并且可以（yǐ）电（diàn）话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向当地房屋（wū）局或规划局电话查询。】
二、政（zhèng）府（fǔ）行为能否作为不可抗力，免除（chú）开（kāi）发商（shāng）逾期（qī）交房、逾（yú）期办（bàn）证的违约责任
合同法第一百一十七规定：因不（bú）可抗力不能履行合同的，根（gēn）椐不可抗力（lì）的影响，部分或者全部免除责任，但法（fǎ）律另有规定的（de）除外。当事人（rén）迟（chí）延履（lǚ）行发生不可抗力的，不（bú）能免除责（zé）任。不可抗力是（shì）指不（bú）能预（yù）见、不能避免并且不能克服的客观（guān）情况。一般（bān）表现为影响合（hé）同履行的灾难（nán）性事（shì）件（jiàn），既包括自然（rán）力量，如地震、水灾、旱（hàn）灾、暴风（fēng）雪（xuě）等；又包（bāo）括社会异常行为，如（rú）战（zhàn）争、暴（bào）乱、军事封锁（suǒ）等。
审判实践中（zhōng），关于政府行为是否纳入（rù）不可抗力争议很大，我们认为应区分以下（xià）三种不同（tóng）情况：
1、当（dāng）政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为（wéi）不可抗力，如建（jiàn）设（shè）过（guò）程中发现文物遗址，高（gāo）考、中考期间不允许施工，迎接重（chóng）大（dà）社会活动导致（zhì）停工等。
2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的（de），应考虑（lǜ）为（wéi）情事变更因素，应依公平（píng）原则，允许开（kāi）发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政（zhèng）配套设施不到位（wèi）（水电煤（méi）燃暧等（děng）），这是现阶段开（kāi）发商面临（lín）的（de）主要（yào）问题之（zhī）一（yī），这些因素开发商不可（kě）控，虽然水电煤燃暧已经大部分（fèn）由相应企业完成，但首先市政基础设施需由（yóu）相（xiàng）关政府管理部（bù）门审批（pī），而大部分企业是（shì）龚断企业且为国有独资公司，保留（liú）了较（jiào）浓厚的行政色彩（cǎi），且与政府（fǔ）管理部门（mén）存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约（yuē）定的（de）控制，我们认为如果上述因素不（bú）考虑（lǜ）为情事变更因素，对开发商也同样显失（shī）公平，尽（jìn）管1999年《合同法》没（méi）有规定情事（shì）变更原则，在立法缺失（shī）的（de）情况下，可以依（yī）公平原（yuán）则弥（mí）补法律漏洞。我（wǒ）国的（de）《民法通则》《合同法（fǎ）》均规定了公平这一基（jī）本法律原（yuán）则，法院可（kě）以依（yī）法（fǎ）对（duì）当事人（rén）的（de）情事变更（gèng）的诉讼请（qǐng）求予（yǔ）以支持。
3、当（dāng）政府（fǔ）行为是基于第三（sān）人的过错做出（chū）的，则不能认定为不可抗力，不（bú）能免除违约方的（de）责任（rèn）。如违反规划超建、改（gǎi）变容积率等。
三（sān）、房屋（wū）面积条（tiáo）款（kuǎn）
建设部标准合同（开发商（shāng）提供）第五（wǔ）条关于产（chǎn）权登记面积（jī）与合同约定面积差异有（yǒu）两（liǎng）种处理方（fāng）式：一是双方自行约定，有的约定为“按房屋产权证面积进行据实结（jié）算，多退少补”，一（yī）般情况下期房的暂测面积与实测面积误（wù）差率不大时不会出现纠（jiū）纷，但当误差率较（jiào）大时（shí），购（gòu）房者就要补交较多的房（fáng）屋差价款。二是按《关于（yú）审（shěn）理商品房买卖合同（tóng）纠（jiū）纷案件（jiàn）适用法（fǎ）律若干问题的解释》第十四条（tiáo）第二项，此种约定（dìng）更有利于（yú）平衡各方利益。即面（miàn）积误差（chà）比绝对（duì）值超过3%时，买受人有权退（tuì）房，买受人不（bú）退房（fáng）的，产权登记面积大（dà）于（yú）合（hé）同约定面积时，面积（jī）误差（chà）比在3%以（yǐ）内（含3%）部分的房（fáng）价（jià）款由买（mǎi）受（shòu）人补（bǔ）足；超出3%部（bù）分的房价款由了出卖人承担，产权归买受人。
四、商品（pǐn）房交钥匙应注（zhù）意的（de）问题
商（shāng）品房具备建设部标准合同（tóng）第八条（tiáo）及第十四条规定的交付使（shǐ）用（yòng）条件，开（kāi）发（fā）商应（yīng）书面（miàn）通知购房者（zhě）办（bàn）理交（jiāo）付手续。购（gòu）房者应根（gēn）据法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正（zhèng）常（cháng）运行及房（fáng）屋各主（zhǔ）要方面（miàn）逐项进行验收（shōu），同时，开发商应向（xiàng）购房者出示并提（tí）供该（gāi）合同第八条规定的证明（míng）文件和《建筑工程竣工验收登记备案表（biǎo）》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数（shù）据、《住宅质（zhì）量保（bǎo）证书》、《住宅使用说（shuō）明书》等证明文件。
五、住宅质量保证书应包括哪些（xiē）内容（róng）
《住宅（zhái）质量（liàng）保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭（píng）证（zhèng），交付使用的房屋如果存在质量问题（tí），在保修期（qī）内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复（fù）或在合（hé）理期限内拖延修复的，买受人（rén）可（kě）以自行或委托他人（rén）修复（fù）。修复费用及修复期间造成（chéng）的其它（tā）损失由（yóu）出（chū）卖人承担。《住（zhù）宅（zhái）质量保证（zhèng）书》应包括以（yǐ）下内（nèi）容，在正常使用下，房屋建筑工程的（de）最低保修（xiū）期限为：（一（yī））地（dì）基（jī）基（jī）础和主体结构（gòu）工程，为设计文件（jiàn）规定的该工程（chéng）的合理使用年限（xiàn）；（二）屋面防水工程、有（yǒu）防（fáng）水（shuǐ）要求的卫生间、房间和外（wài）墙面的防（fáng）渗（shèn）漏，为5年（nián）；（三（sān））供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给（gěi）排（pái）水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。 其他项（xiàng）目的保（bǎo）修（xiū）期限由建设单位和施工单位约定。以上内容应写入《商品房（fáng）质量保证书》中，其约（yuē）定的保修期限不得短于以上（shàng）最低期限。
六、主管部门没验收（shōu）的房子能交钥匙吗
对此问题司法（fǎ）理论界、实务界（jiè）认识不一，各地法院对于此类问题（tí）判决不（bú）统一（yī）。建设（shè）部（bù）门（mén）、工商（shāng）部门联（lián）合制定的《商品房买卖合同》示范（fàn）文本第八条交付（fù）期（qī）限（xiàn）中，双方可以约定“商（shāng）品房经验（yàn）收合格”即（jí）可交付（fù）使用（即建设、设计、施（shī）工（gōng）、监（jiān）理单位进行验收），有（yǒu）些法（fǎ）律（lǜ）研（yán）究者认为该条款违反了《城市房地（dì）产开发经营管理（lǐ）条（tiáo）例》第十七条规（guī）定：“房地产开发（fā）项（xiàng）目竣工，经验收合格后，方可使（shǐ）用；未经验（yàn）收或者验收不合（hé）格，不得交付”、“房（fáng）地产项目（mù）峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人（rén）民政府房地产开发主（zhǔ）管部门（mén）提出峻工验收申请（qǐng）。房地产开发主（zhǔ）管部门应当在（zài）收到峻（jun4）工（gōng）验收申请之日起30日（rì）内对（duì）涉（shè）及（jí）公共安全的内容，组织（zhī）工程质量（liàng）监督、规划、消防、人防等有关部门或（huò）者单（dān）位（wèi）进行验收。”
我们认（rèn）为商品房验收标准问题（tí），建（jiàn）设管理、工（gōng）商管理部门主要从行业（yè）管理角度出（chū）发，其示范合同具有一定的合理性（xìng），也符合现阶段国情，因（yīn）为综合（hé）验收由于（yú）各种原因有（yǒu）时久拖（tuō）不决，如此一来（lái），有（yǒu）可能错过了最佳销售时（shí）机（jī）。但是，如果开发商（shāng）所交付的房屋违反《建筑法》、《消（xiāo）防（fáng）法》《房地产管理法》的（de）禁止（zhǐ）性规定（dìng）的情况下（xià），即使建设、设（shè）计、施工、监理单位验收合格（gé），也应（yīng）认（rèn）为（wéi）其验收无（wú）效（xiào），其交付行为无效（xiào）。
七、小产权房、军产房的法律性质。
小产权房即建设在集体所有土地上的房屋，其虽然大量存在，却因违反法律规定，不受（shòu）法律（lǜ）保护。由于房价居高不下，有些购房者（zhě）迫不得已购买（mǎi）小（xiǎo）产权房，小产权房已经存在多年，政府（fǔ）有关部门一（yī）直未采（cǎi）取（qǔ）有力制止措施，只是在2007年国土资源部、建设部有过通知。律师认为（wéi）购买小（xiǎo）产权房应慎重。
军产房（fáng）没有所（suǒ）有（yǒu）权，只有永久使用权，军产房未经（jīng）解（jiě）放军总（zǒng）后勤部（bù）审（shěn）批是非法的，其（qí）权益不受（shòu）法（fǎ）律保护（hù）。现在（zài）军产（chǎn）房大量存在，交易活（huó）跃（yuè），购买前（qián）必须查验该项目是否经过总（zǒng）后勤部审（shěn）批，否（fǒu）则可能面临房去财空的（de）风险。
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