房屋租赁合同（tóng）履行中（zhōng）产生纠纷（fēn），承租（zū）人拒交租金并（bìng）拒绝返还房屋，出租人未（wèi）经通知承（chéng）租（zū）人解除合同而于2020年6月直接起（qǐ）诉（sù）要求解除租赁（lìn）合同、支（zhī）付租金等，合同解除时间该如何确定（dìng）？
北京一中院近期首次适（shì）用《中华人民共（gòng）和国民法典》和《最高人（rén）民法院关于适用<中华（huá）人民共和国民法（fǎ）典>时间效力的若干规定》中关（guān）于合（hé）同解（jiě）除时间的相关规定，依法审理一起房屋租赁合同二审案件，明晰（xī）了合（hé）同解（jiě）除时间确立的规则。
案（àn）情简介（jiè）：
东山公（gōng）司（sī）因自（zì）身（shēn）业务发展需要（yào），承租了银石公司位于（yú）郊区的一套水库房屋。双方在《租（zū）赁合同（tóng）》中明确约定（dìng）：租赁（lìn）期限（xiàn）自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前五年（nián）为每（měi）年60万元（yuán），每五年增加（jiā）10万元，最（zuì）后五年为（wéi）90万元。此外，双方（fāng）还约（yuē）定了违（wéi）约（yuē）责任，即承租方逾期60天仍未交纳当年租赁费及违（wéi）约（yuē）金的，出租方有权追究承（chéng）租方违约造（zào）成的各项（xiàng）经济损失。
合（hé）同签订后，银石公司依约交付了水库房（fáng）屋，东山公（gōng）司按（àn）照约定支付房屋租金。然而自2013年开（kāi）始，东山公司因（yīn）为自身业务（wù）经营等原因（yīn）开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了部分（fèn）租（zū）金。根据（jù）银行流水（shuǐ）显（xiǎn）示，东山公司欠付租金达到280万元。
银石（shí）公司将东山公司诉至法院，主张东山公（gōng）司长（zhǎng）期拖欠租金，已经违反（fǎn）《租赁（lìn）合同》的约定，银（yín）石公司有权解除（chú）合同，并要求（qiú）东（dōng）山公（gōng）司支付（fù）租（zū）金、违约金和占有使用费（fèi），同时将涉诉场地房屋腾（téng）退返（fǎn）还给原告。
东山公司则辩称，根据《租赁（lìn）合同》中（zhōng）约定，若东山公司逾期（qī）60天仍（réng）未交（jiāo）纳当年租赁费及违约金，本合同立即终止（zhǐ）。东山（shān）公司逾（yú）期（qī）未（wèi）交付租金达60天，按照合（hé）同相关约（yuē）定（dìng），本租赁合同已（yǐ）经（jīng）终止，因此双（shuāng）方权利义务关系（xì）已（yǐ）经消灭。另外（wài），东山公（gōng）司此前已交纳（nà）了100万元保证金，应当折（shé）抵相（xiàng）关费用（yòng）。
法院（yuàn）认为：
一（yī）审法院认为，东山公司欠付租（zū）金已构成违约（yuē），银石公司有权解除（chú）《租赁合同》，东山公（gōng）司（sī）亦应当向银石公（gōng）司支付（fù）欠付（fù）租金。一审法（fǎ）院判决解除银石公（gōng）司和东山公司签订的《租赁（lìn）合（hé）同》，东山（shān）公司（sī）向银石公司支付租金280万元，并另行支付占有使用（yòng）费（fèi）。东山公司向银石公司支付违约金4万元。
东（dōng）山公司不（bú）服一审判（pàn）决，向（xiàng）北京一中院提出上诉（sù）。北京一中院二审审理（lǐ）后认为（wéi），当事人一方依法主（zhǔ）张（zhāng）解（jiě）除合同（tóng）的，应当（dāng）通（tōng）知（zhī）对方。根据《民法典》的规（guī）定，当事人一（yī）方未通知（zhī）对方（fāng），直（zhí）接以（yǐ）提起诉讼的方式依法（fǎ）主张解除合同，人（rén）民法院确（què）认（rèn）该（gāi）主张的，合同自起诉状副本送达对方（fāng）时（shí）解除。东山公司违反《租赁合同》的约定，长期拖欠租金，银石公司在未通知东山公司解除（chú）合同的（de）情（qíng）况下（xià），直接起诉要求解除其与东山（shān）公司（sī）之间的《租（zū）赁合同》，东山公司于2020年（nián）7月（yuè）15日收（shōu）到起诉状副本，《租赁（lìn）合同》应于2020年7月15日解除。一审法院（yuàn）未明确合同解除的时（shí）间（jiān）有误，北京一中院予以纠正（zhèng）。此外，关（guān）于（yú）东山公司所述的100万元保证金已实（shí）际用于折（shé）抵前期欠付的租金，其应当支付尚未支付的租金（jīn）。同时，因北京市新（xīn）冠肺炎的（de）发生（shēng）对经营活动造（zào）成了影（yǐng）响，对北京市采取一级、二级疫情防控措（cuò）施期间的租（zū）金（jīn）予（yǔ）以酌情降低，故二审法院最终改（gǎi）判东山（shān）公司向银石公司支付租金276万元，对（duì）支付占有使用费和（hé）违约金（jīn）的判项予以维持。
法律实务（wù）：
1、民法典已经颁布并（bìng）施行，租赁合同解除的法律后（hòu）果为何（hé）不能依据（jù）民法典进（jìn）行裁判（pàn）?
《最高人（rén）民法院（yuàn）关于适用<中华人民共和（hé）国民法典>时间（jiān）效力的（de）若干规定》第一条第二（èr）款规定，民法典施行（háng）前的法律（lǜ）事（shì）实引起的（de）民事纠纷案件，适用当时的法律（lǜ）、司法解释的规定，但是法律、司法解释（shì）另有（yǒu）规定的（de）除外。
本案《租赁合同》中的相关争议发（fā）生在民（mín）法典（diǎn）实施前，属（shǔ）于民法典实施前的法律事实引起的民（mín）事纠纷（fēn），故本案租（zū）赁合同解（jiě）除后的法律后（hòu）果，仍应当依照《合同法》等民法典（diǎn）实施（shī）前的法律规定（dìng）进（jìn）行裁判。

2、合同解除（chú）发生在民（mín）法典施行前，合同解除时间为何（hé）能依（yī）照（zhào）民法（fǎ）典的（de）条文（wén）进行确定?

民法典第五百六十五条第二款（kuǎn）规定（dìng）：当（dāng）事人（rén）一方未通知对方，直接以提（tí）起诉讼（sòng）或（huò）者申请仲（zhòng）裁的方式依（yī）法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认（rèn）该（gāi）主张（zhāng）的，合同自起诉状（zhuàng）副本或（huò）仲裁（cái）申请书副（fù）本送（sòng）达对方时解除。
《最高人民法院关于适（shì）用<中华人民共和国民法典（diǎn）>时（shí）间效力（lì）的若干规定》第十条规定：民法典实（shí）施前，当事人一方未（wèi）通知对方（fāng）而直接以提（tí）起诉讼方式依法主（zhǔ）张解（jiě）除（chú）合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规（guī）定。
本案中，银石公（gōng）司在未（wèi）通（tōng）知对方的情（qíng）况下（xià）直接起诉要（yào）求解除《租赁合同》，起诉行为虽然（rán）发生在民（mín）法典（diǎn）实施（shī）前，但由于民（mín）法典对该（gāi）问题（tí）进（jìn）行（háng）了专门（mén）规定，故应当按照（zhào）民法典的规定进行（háng）处理。
3、签订合同后，一方违约，守约方应当如何行使合同中约定的（de）解（jiě）除权?
民（mín）法典（diǎn）第五百六十五条（tiáo）规（guī）定（dìng）：当事人一（yī）方依法主张解除合同（tóng）的，应当通知对方（fāng）。合同自通知到达对方时解（jiě）除。
由（yóu）此，如果一（yī）方违约，守约方可（kě）以采取向（xiàng）违约方发出合同（tóng）解（jiě）除通（tōng）知书（shū）的形式来行（háng）使合同解（jiě）除权，合同自解除通知（zhī）书到达对方时（shí）解（jiě）除。同时，守约方也可以依据上文民法（fǎ）典第五百（bǎi）六十五条第二款的规定，直（zhí）接（jiē）以（yǐ）提起（qǐ）诉讼或者申请（qǐng）仲裁的方（fāng）式依法主张（zhāng）解除合同，此时，合（hé）同的解除时间为起（qǐ）诉状（zhuàng）副本或（huò）仲裁（cái）申请书（shū）副本送达（dá）对（duì）方时。